Андрей ШЕЛКОВЫЙ, исполнительный директор по жилищному финансированию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) уверен: увеличить объёмы строительства жилья экономкласса вполне реально за счёт стимулирования кредитования застройщиков. О том, как это реализовать на практике, он рассказал специальному корреспонденту «Белгородских известий» Елене ПЕСЧАНОЙ.
- Андрей Николаевич, расскажите, пожалуйста, что происходило в этом году на рынке ипотечного кредитования в Белгородской области?
- Как и во всей России, экономическая ситуация в области стабилизируется, в том числе и на рынке ипотечного кредитования. Можно сказать, что дно кризиса уже пройдено. По данным Банка России за десять месяцев 2010 года в России уже выдано 218 029 ипотечных кредитов на сумму 272,9 млрд рублей, что в 2,5 раза превышает объём того же периода прошлого года.
С начала года в Белгородской области выдано ипотечных кредитов на 1,254 млрд рублей. Банки активизировались и предлагают всё больше ипотечных программ, причём сложившаяся между кредитными организациями конкуренция способствует и постепенному снижению процентных ставок. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам по Белгородской области (накопленным итогом за 10 месяцев 2010 года) на сегодняшний день составляет 13,2 % и является одной из самых низких во всём Центральном федеральном округе.
- Как Вы считаете, в каком направлении будут двигаться ставки по ипотечным кредитам?
- Если говорить в целом, то определяющим моментом в формировании ипотечной ставки является стоимость долгосрочных денег, поэтому ставки, которые присутствуют сейчас на рынке, являются объективным отражением действительности. Кстати, в октябре средневзвешенная ставка выдачи по рублёвым кредитам уже опустилась ниже докризисной и составила 12,7 % (по данным ЦБ РФ). По моему мнению, для привлечения заёмщиков банки и дальше будут корректировать ставки по ипотечным кредитам в сторону снижения, но вряд ли опустят их значительно ниже уровня, достигнутого в 2010 году. Тем не менее, уроки кризиса не прошли даром: требования к заёмщикам в целом стали жёстче.
- Белгородская область теперь входит в число регионов, которые подписали соглашение о сотрудничестве в рамках федеральной программы «Стимул». Что представляет собой эта программа?
- Действительно, с конца ноября 2010 года Белгородская область подключилась к программе «Стимул», разработанной Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Эту программу мы запустили больше года назад специально для того, чтобы поддержать строительную отрасль, вернуть в неё инвесторов, помочь достроить проблемные объекты, которым грозила остановка в связи с недофинансированием.
Задачи программы - стимулирование кредитования стройки через фондирование банков, участвующих в проектах строительства жилья экономкласса, а также снятие с банков некоторых рисков. Сделано это для того, чтобы избавить банки от посткризисных опасений по поводу кредитования строительства. Программа направлена также и на активизацию кредитования физических лиц, покупающих квартиры в новостройках или строящихся домах. В нынешнем году мы планируем расширить границы «Стимула» - он станет частью региональных жилищных программ, одним из способов заказа строительства жилья экономкласса.
- Поясните, пожалуйста, нашим читателям, каковы преимущества «Стимула» и какую выгоду от участия в программе можно получить?
- Давайте поделим преимущества программы на два блока: что даёт программа для общей экономики региона (банков, застройщиков) и для каждого конкретного гражданина. Ведь как работает «Стимул»: банк, уже имея на примете конкретный строительный проект, подаёт в АИЖК заявку на участие. После соблюдения необходимых формальностей следует подписание соглашения сроком на 2 года. В течение этого периода банк может воспользоваться зарезервированными для него средствами АИЖК по фиксированной ставке - 8 % годовых. Причём мы не вынуждаем брать у нас деньги, это некий резерв, к которому банк сможет прибегнуть, если у него закончатся свои средства или средства из более дешёвого источника. Банк эти средства может пустить на кредитование строительства или кредитование физических лиц, приобретающих квартиры в домах, строящихся по программе «Стимул».
При этом банк получает гарантию, что застройщик сможет вернуть ему заёмные средства. Это достигается благодаря участию в программе гаранта сбыта - организации, которая берёт на себя обязательства выкупить оставшиеся квартиры, которые к окончанию проекта застройщик не смог или просто не успел реализовать. Гарантами сбыта часто выступают региональные операторы АИЖК, которые имеют возможность формировать из этих квартир манёвренный фонд региона, пустить их на переселение из ветхого жилья или другие социальные нужды области.
Ещё одно важное достоинство программы - АИЖК выкупает у банка ипотечные кредиты, выданные гражданам, но при одном условии - банки должны выдавать кредиты по стандартам АИЖК. И здесь мы подходим к самому важному преимуществу для граждан - кредитование осуществляется по ставке не выше 11 % годовых после оформления права собственности на квартиру.
- А как войти в программу?
- Это несложно. Участвующий в программе «Стимул» банк предлагает своим клиентам - физическим лицам - кредитование по условиям продуктов «Новостройка» и «Малоэтажное жильё», которые были разработаны АИЖК специально для первичного рынка жилья. По продуктам действуют специальные условия выдачи ипотечных кредитов, процентная ставка зафиксирована на уровне 11 %. Кроме того, программы предусматривают ряд «социальных» вычетов из ставки кредитования для разных категорий граждан. Скажем, в случае, если человек берёт кредит с использованием средств материнского капитала, ставка опускается на 0,25 %. Если к ипотеке обращается молодая семья - ещё минус 0,25 % и т.д. Все вычеты могут суммироваться, и если заёмщик подходит под несколько льготных критериев, в итоге ставка может быть даже ниже 10 %.
- С недавних пор стало возможным использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий. А когда можно будет использовать их не только на погашение ипотечного кредита, но и в качестве первоначального взноса, не дожидаясь трёхлетнего возраста ребёнка?
- Действительно, материнский капитал дал возможность многим семьям улучшить свои жилищные условия. Недавно было отменено ограничение по поводу трёхлетнего моратория, однако по закону использовать эти средства можно лишь на погашение ипотечного кредита. Однако в АИЖК действует одноимённая ипотечная программа, по условиям которой первоначальный взнос снижается до 10 % при условии погашения кредита материнским капиталом. Все условия этой и других программ Агентства, а также списки партнёров в регионах можно посмотреть на сайте Агентства.
- Для Белгородского региона характерно малоэтажное индивидуальное домостроение. Сейчас, к примеру, индивидуальный застройщик в Белгороде может взять кредит на строительство дома под 9,5-11,5 % годовых в зависимости от первоначального взноса и срока. Готовы ли вы поощрять строительство малоэтажек именно в отношении физических лиц? Если да, то на каких условиях?
- Это действительно важный вопрос - малоэтажная застройка сегодня является одним из приоритетных направлений в увеличении объёмов жилищного строительства по всей России. Но поскольку мы не кредитная коммерческая организация, а институт развития ипотеки в стране, мы не кредитуем индивидуальное домостроение, такое, как строительство дачи, например. Наша цель - развитие комплексной малоэтажной застройки. В связи с этим программа «Стимул» была расширена, теперь в её рамках стало возможно кредитовать застройщиков, возводящих и малоэтажное жильё, но это должна быть комплексная застройка. Все малоэтажные проекты, подходящие под наши условия, мы готовы аккредитовывать и размещать на сайте, тем самым предлагая банкам кредитовать граждан по нашим условиям, о которых я говорил выше (с последующим выкупом АИЖК этих ипотечных кредитов). По стандартам выдачи ипотечного продукта «Малоэтажное жильё» граждане могут получить кредит на покупку квартиры в малоэтажном многоквартирном доме (не выше 3 этажей), в жилом доме с земельным участком или на покупку земельного участка, где планируется строительство жилого дома по согласованному типовому проекту в пределах территории малоэтажной застройки.
С момента подписания соглашения прошло не так много времени и пока мы не получили от банков конкретных заявок на строительство жилья в Белгородской области. Сейчас идёт активный переговорный процесс со многими кредитными организациями, и думаю, в текущем году мы обязательно начнём совместное строительство.