Ежегодно жилищные инспекторы выявляют десятки случаев незаконной перепланировки квартир. Чаще всего белгородцы сносят вентиляционные короба, устраивают большие проёмы в несущих стенах, переносят кухню или санузел на место комнаты. Чем чреваты плоды такой «самодеятельности», корреспондент «Белгородских известий» выясняла в Государственной жилищной инспекции Белгородской области.

Семь раз отмерь

- Прежде чем хвататься за кувалду и сносить в своей квартире что-нибудь «ненужное», следует почитать Жилищный кодекс, а также правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённые постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года, - советует заместитель главного государственного жилищного инспектора области - начальник инспекционного отдела Виталий Ильинов.

Повышение комфортности проживания не должно отрицательно влиять на безопасность, конструктивную прочность здания и не должно представлять угрозу для жизни, здоровья, имущества соседей. К примеру, в квартире запрещено устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и центрального отопления. Нельзя также образовывать комнаты меньше 9 квадратных метров, без естественного освещения или без отопительных приборов, увеличивать подсобную площадь за счёт жилой. Запрещены перенос радиаторов отопления в лоджии, на балконы и веранды, переустройство чердака, технического этажа. Ну, и, конечно же, снос несущих стен либо устройство в них проёма больше 120 сантиметров.

Как утверждают эксперты, наибольшую проблему представляет переустройство квартиры в панельных домах, где практически все стены являются несущими, а значит, перечень возможных изменений довольно короток.

Есть нюансы

При объединении ванной комнаты с туалетом (а это одна из самых популярных перепланировок) нельзя затрагивать несущие стены (демонтировать можно только ненесущую перегородку) и инженерные коммуникации, относящиеся к общедомовому имуществу. Не должна уменьшиться и прочность несущих конструкций, что часто происходит при подъёме пола для устройства душевого слива. Наконец, запрещено увеличивать площадь санузла за счет жилых комнат.

Есть много ограничений и по кухне. Она тоже считается «мокрой» зоной, поэтому требования к её перепланировке достаточно жёсткие. Кухню можно располагать только на месте кухни. Она не может занимать площадь санузла или жилых помещений. Расширять её можно только за счёт нежилых помещений (кладовки, коридора). У многих новосёлов возникает желание передвинуть газовую плиту. Но даже на перенос в полметра требуется согласование с газовой службой. Кухня с газовой плитой обязательно должна быть отделена от смежной комнаты дверью или перегородкой. Объясняется это тем, что в случае взрыва газа или пожара, возникшего от газовой плиты, дверь явится преградой для проникновения огня в соседнее помещение. А вот электрическую плиту в пределах кухни можно двигать спокойно, и никакого согласования на это не требуется.

Жилищные инспекторы не советуют трогать вентиляционный короб. Если новосёл решил его разобрать и сделать нишу для холодильника, лучше оставить эту затею. Срезанная вентиляция увеличивает полезную площадь кухни всего на 0,3 квадратных метра, но при этом создаёт серьезные проблемы для соседей. Вмешательство в общую вентиляцию приведёт к тому, что жильцы на нижних этажах будут дышать гарью из любой кухни, расположенной по этому стояку. В конечном итоге всё может обернуться судебными исками.

Требуется согласие

Начальник инспекционного отдела областной жилищной инспекции Виталий Ильинов напоминает: уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путём реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. К общему имуществу относятся не только лестницы, подвалы, чердаки и тамбуры, но и стены фасада здания.

В Белгороде уже был прецедент, когда жилищный фонд отказал индивидуальному предпринимателю в переводе выкупленного им помещения из жилого в нежилое. Чиновники сослались на то, что предприниматель не получил согласия на проводимую реконструкцию (устройство дверного проёма в наружной стене дома) всех собственников общей долевой собственности помещений многоквартирного дома. Предприниматель обратился в суд, но проиграл его. Правоту Городского жилищного фонда подтвердили все апелляционные инстанции, а также Высший Арбитражный Суд Российской Федерации.

Сначала был проект

В любом случае, затевая перепланировку в квартире, следует получить консультацию специалиста. Вопросами согласования переустройства и (или) перепланировки в областном центре занимается МКУ «Городской жилищный фонд» администрации Белгорода. В районах - управления архитектуры и строительства при местных администрациях.

В пакет документов для получения решения о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме входит проект перепланировки. Заказывают его в проектной организации, вступившей в саморегулируемую организацию (СРО) и имеющей свидетельство о допуске к таким работам. Стоимость проекта в белгородских экспертных организациях начинается с 2000 тысяч рублей.

Никто не согласует вашу перепланировку и без свидетельства на право собственности, а также без технического паспорта жилого помещения. Если квартира находится в муниципальной собственности, потребуется согласие всех членов семьи нанимателя. Если дом является памятником культуры, то придётся получить «добро» от местного управления по охране памятников архитектуры, истории и культуры.

- Пакет документов на самом деле небольшой, поэтому нет смысла переплачивать посредникам, берущим за свои услуги 15-20 тысяч рублей, - говорит Виталий Ильинов.

После того, как вы получили разрешение (на рассмотрение документов уполномоченному органу отводится 45 дней), выполнили все разрешённые проектом работы, необходимо пригласить приёмочную комиссию, которая засвидетельствует, что всё сделано правильно. После этого будет подписан соответствующий акт, который необходимо будет отнести в БТИ. Там выпишут новый техпаспорт. И эпопея с перепланировкой на этом закончится.

Чем грозит «самоволка»

Если вы уже нелегально сделали перепланировку или получили квартиру в таком состоянии по наследству, нужно попытаться её узаконить. Либо в уполномоченном органе, либо через суд. Самовольное переустройство (перепланировка) является административным правонарушением и карается штрафом в 2000-2500 рублей.

Если ваша самодеятельность не несла угрозы жизни и здоровью соседей и не нарушала их права и законные интересы, то узаконить перепланировку будет несложно. Но если ваша перепланировка ухудшила условия эксплуатации дома и проживания граждан, одним штрафом не отделаться. Нарушителя обяжут привести помещение в прежнее состояние («доперестроечное»). А в случае неповиновения даже могут выставит квартиру на публичные торги. Правда, до столь крайних мер пока в Белгороде не доходило. Нарушители предпочитают разрешить конфликт мирным способом.

Справка «Белгородских известий»

К работам, которые можно выполнять без оформления проектной и разрешительной документации, относятся:

Ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов (без изменения рисунка и цвета последних).

Устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых не подлежит техническому учёту).

Замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

Перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни.