Появится ли в России цивилизованный рынок управления многоквартирными домами?
Дело - труба
С холодным стояком на кухне жительница дома № 46 по ул.Щорса областного центра Тамара Николаевна Герасимова встречает уже двенадцатую зиму.
Каждый год, словно по сценарию фильма «День сурка», в квартирах этой панельной девятиэтажки появляется слесарь, стравливает в трубах воздух, и на полтора-два дня батареи становятся тёплыми. Потом температура в них падает, и жильцам ничего не остаётся, как снова вызывать слесаря. И так каждый отопительный сезон. Управляющая компания - ТСЖ «Молодёжное» - предложила жильцам скинуться на замену износившихся труб по две с лишним тысячи рублей с каждой квартиры. Самым малообеспеченным даже пообещали сделать скидку рублей в сто-сто пятьдесят. По-видимому, жильцы, исправно платившие в течение многих лет за холодные батареи по ценам горячих, больших преференций не заслужили.
А недавно жители этого дома получили извещение, в котором появилась новая строка «За экспертизу лифтов», оплата по которой составляет 360 рублей. ТСЖ «Молодёжное», в которое обратились за разъяснениями жильцы, ссылается на собрание жителей, в ходе которого якобы и было принято решение оплатить экспертизу за счёт жильцов. Собрание признано состоявшимся, хотя, как сообщают авторы письма в редакцию, присутствовали на нём всего несколько человек. Да и те голосовали против оплаты дорогостоящей экспертизы за счёт населения.
Департамент городского хозяйства администрации Белгорода, который мы попросили разобраться в ситуации, никаких нарушений в действиях управляющей компании не находит. А в своём официальном ответе редакции поясняет следующее:
«Работы по диагностическому (экспертному) обследованию лифтов, отработавших нормативный срок службы (25 лет), не включены в зараты на техническое обслуживание лифтов и, следовательно, должны оплачиваться собственниками помещений дома отдельно. Лифты, не прошедшие диагностическое обследование, должны быть выведены из эксплуатации».
Ну, тут вроде всё понятно. Не захотят собственники помещения оплачивать экспертизу лифта - будут ходить пешком.
Но ведь захотели же - об этом свидетельствует вторая часть послания из департамента городского хозяйства. Цитируем:
«ТСЖ «Молодёжное», в управлении которого находится дом № 46 по ул.Щорса, довело до собственников помещений дома информацию о необходимости проведения работ по диагностике (экспертному обследованию) лифтов в связи с истечением срока эксплуатации лифта и стоимости работ за один лифт в размере 10570 рублей. На общем собрании дома 14 сентября 2010 года принято положительное решение о проведении необходимых работ».
О возможности фальсификации протоколов общих собраний мы, конечно же, наслышаны - многие российские суды завалены подобными исками. Но огульно обвинять никого не будем.

А вот собственникам жилья, выражающим недоверие своей управляющей компании, советуем не пренебрегать ни мерами прокурорского реагирования, ни судебной защитой. В конце концов, судьба любого ТСЖ находится в руках самих же собственников. Правда, многие об этом даже не догадываются.
Среда обитания
Тазики, плесень, иней на стенах - всё это давно примелькалось в новостных телерепортажах.
- Ходим в наше ТСЖ «Единство» как на работу, - сетуют жители дома № 2е по ул.Горького.
- Канализационные трубы в аварийном состоянии, деревянный пол в подъездах прогнил, отмостки вокруг дома вообще нет, поэтому вся вода после дождя течёт под дом, разрушая фундамент, а территория возле дома превращается в болото. Зданию больше сорока лет. Капитальный ремонт ни разу не делался. Но от своего ТСЖ мы ничего добиться не можем. А теперь ещё и наши сараи во дворе кому-то помешали. Поговаривают, кто-то приглядел место под стоянку автомобилей. А зачем нам стоянка во дворе? У нас одни пенсинеры и старики живут. Точнее, не живут, а выживают. А вот хозяйственную утварь хранить негде - площади в малогабаритных квартирах не позволяют. К тому же, когда мы сорок лет назад получали квартиры, сараи числились в ордерах. А теперь вдруг нам говорят - будем сносить ваш «самострой». Под детскую площадку и так бы места хватило… Да что там рассказывать. Приезжайте-посмотрите.
В просьбе нашим читателям мы отказать не могли. Тем более что дом под буквой «е» в такой ситуации не единственный. По соседству ещё ряд двухэтажных домов 2а, 2б и др., отмеченных печатью времени - проходящими через стены дома замазанными трещинами в пять сантиметров. Подойти к двухэтажкам после дождя, действительно, не просто - ноги увязают в грязи. В программу благоустройства дворовой территории эти дома, по сведениям жильцов, вроде бы вошли. Местное ТСЖ даже начало этой осенью активную подготовку: работники компании снесли лавочки, качели, беседку и песочницу. Даже столбы для сушки белья срезали прямо с верёвками. На том и успокоились.
Жильцы на такой произвол отреагировали как обычно - жалобами в своё ТСЖ. Спустя какое-то время столбы вновь установили.
Валентина Антоновна Тараник из дома 2е, поднаторевшая в борьбе с коммунальщиками, демонстрирует мне обмотанные тряпками и одеялами водопроводные трубы, которые торчат из подвала прямо в подъезде. А потом достаёт из пухлой папки свою переписку с ответственными лицами.
- Всё гниёт, всё течёт, а нам чиновники твердят: «У вас сухо». Соседке Людмиле ответ пришёл из комитета по управлению западным округом администрации г.Белгорода, в котором написано: «На момент проверки инженерные коммуникации в подвальном помещении находятся в исправном состоянии, подвал сухой, что подтверждает расписка квартиросъёмщика квартиры № 8».
Мы пришли к соседке выяснять, какую такую расписку давала, а она в слёзы. Говорит, ничего не подписывала. Странная ситуация…
Жительница соседнего дома 2б Эмма Дмитриевна Чурак к разрушениям в своей квартире относится философски. Жалобы не пишет, в ТСЖ лишний раз не звонит. Деревянное перекрытие потолка уже давно прогнило. К осадкам в своей квартире на втором этаже двухэтажного дома восьмидесятилетняя женщина, вдова ветерана Великой Отечественной войны, уже привыкла. Впрочем, как и к холоду. Отопление в квартире печное. Но печные трубы забиты. Выше 15 градусов столбик термометра зимой в квартире не поднимается. Власти пообещали улучшить жилищные условия вдовы ветерана ещё к девятому мая сего года (семья много лет стояла на очереди), но вопрос с предоставлением благоустроенного жилья так и не решился. По словам внучки Ирины Шаковой, ходящей за бабушку по кабинетам высоких начальников, предоставление квартиры перенесли на следующее лето.
Трещит по швам
Граждане, ввергнутые в пучину жилищной реформы, всё чаще осваивают профессию юриста.
Проштудировать Жилищный кодекс и другие многочисленные акты в сфере ЖКХ вынужден и белгородец Павел Иванович Тарасов - житель дома № 16 по ул.Есенина. Внешняя стена в этом доме дала вертикальную трещину, которая проходит через несколько квартир. Но для управляющей компании «Благострой-С», куда военный пенсионер обратился за помощью, факт разрушения конструкции так и не стал призывом к действию. Не удалось убедить эту управляющую компанию в необходимости проведения экспертизы и ремонта даже государственной жилищной инспекции Белгородской области, предписание которой ООО «УК «Благострой-С» решило обжаловать в суде. Главным аргументом управдомов стало то, что ответственная за состояние дома компания обязана осуществлять только те услуги, которые предусмотрены правилами содержания общего имущества и договором с собственниками помещений. В данном же случае экспертиза не была предусмотрена ни в правилах, ни в договоре.
Тяжба длилась больше года и дошла аж до Высшего арбитражного суда Российской Федерации. В сентябре этого года президиум ВАС вынес постановление, в котором сделан следующий вывод: ответственность за ремонт трещин в здании несёт управляющая компания. Президиум ВАС посчитал, что все текущие и неотложные работы по обслуживанию дома должны проводиться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли конкретные работы в договоре между собственниками жилья и управляющей компанией. А также независимо от того, имеется ли по вопросу необходимости выполнения таких работ особое решение общего собрания собственников помещений. Работы по обслуживанию дома считаются предусмотренными в договоре априори - в силу норм содержания дома. Именно организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность), а также устранение по мере выявления повреждения стен, не допуская дальнейшего развития повреждений. Кстати, допустимая ширина - раскрытия трещин в панелях составляет 0,3 мм, в стыках - 1 мм.
Растолковали судьи ВАС и то, что управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Ну, а у предпринимателей, как известно, имеются не только доходы, но и предпринимательские риски. Так что назвался груздем - полезай в кузов.
Новость из Москвы юристы областной жилищной инспекции восприняли с радостью. Выводы судей ВАС инспекция считает судьбоносными для тысяч российских граждан, годами обивающих пороги своих РЭУ, ЖЭКов и ТСЖ. После обнародования документа на сайте ВАС в белгородскую жилищную инспекцию звонят коллеги из разных уголков России. Поздравляют, советуются, консультируются.
Но и в этом деле не обошлось без ложки дёгтя. Президиум ВАС, изложив подробно свою точку зрения, не вынес решения по существу, которое могло бы поставить в вопросе отстаивания прав собственников жилья точку. ВАС отменил все решения по делу Тарасова и отправил его на новое рассмотрение, которое будет происходить опять-таки в стенах арбитражного суда Белгородской области. Успокаивает лишь одно: содержащееся в постановлении президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.
Неясная перспектива
Мы живём в климатической зоне, где количество переходов температуры воздуха через ноль самое большое в мире. Для зданий и сооружений - это бомба замедленного действия.
Ситуация с капитальным ремонтом в России катастрофическая: в нём нуждается большая часть жилого фонда страны. По домам, построенным и введённым в эксплуатацию до 1991 года, у государства есть невыполненные обязательства. Именно в том году был принят федеральный закон о приватизации жилого фонда. По нему перед тем, как переложить эксплуатацию и ремонт жилого фонда на плечи жильцов как новых собственников, старый собственник - государство - обязан был отремонтировать вышедшие за нормативные сроки службы дома и коммуникации. Так что можно понять и управляющие компании, которым досталось такое незавидное наследство.
Фонду содействия реформированию ЖКХ, из средств которого финансируется капремонт домов в регионах, осталось существовать год. Правда сейчас обсуждается вопрос о продлении его деятельности ещё на год-два. Но окончательного решения пока нет. Люди справедливо задаются вопросом: что будет с разрушающимися домами после того, как Фонд распустят? Неужели ремонт ляжет на плечи жильцов?
В регионах сейчас решается вопрос о создании альтернативных фондов, которые будут формировать из денег местных бюджетов и населения. В настоящее время формируется правовая база для их создания. Пока действует федеральная программа содействия реформированию ЖКХ, граждане участвуют в софинансировании всего на 5 процентов. Каким будет соотношение долей участников региональных фондов, пока не ясно. Но есть опасения, что граждане уже не отделаются формальной долей.