Недвижимость стареет, а налог на недвижимость растёт. В чём причина этого парадокса? Жители области, получившие налоговые уведомления, были неприятно удивлены подросшим налогом на имущество физических лиц за 2010 год и пересчётом налога за 2009 год. Особенно много вопросов вызвала возросшая инвентаризационная стоимость квартир и домов.
Для начала расскажем о том, что влияет на конечную сумму налога. Ну, во-первых, региональные правительства могут ежегодно повышать коэффициент пересчёта инвентаризационной стоимости имущества, что, собственно говоря, и происходит. Таким образом растёт налогооблагаемая база - цена вашего дома, квартиры, сарая, гаража. Вторая составляющая - рост ставок самого налога. Здесь законодательством установлен интервал - от 0,1 до 2 процентов. И в какую зону вы попадёте, зависит от стоимости имущества - чем она выше, тем больше ставка налога. Ставки налога ежегодно устанавливаются органами местного самоуправления. А вот данные об инвентаризационной стоимости строений налоговикам передают бюро технической инвентаризации (БТИ). В своих расчётах органы БТИ опираются на узаконенные правительством индексы и территориальные коэффициенты.
Надо сказать, налог на имущество физлиц один из первых налогов постсоветской России. Соответствующий закон был принят ещё в 1991 году и несколько раз корректировался после принятия Налогового кодекса РФ. В Налоговом кодексе до сих пор нет главы, регулирующей взимание этого налога. А органы БТИ всё ещё оценивают объекты недвижимости по старым инструкциям и ведомственным приказам.
Это выглядит примерно так. Определяется стоимость строений по сборникам укрупнённых показателей восстановительной стоимости в ценах 1969 года с учётом физического износа на момент оценки. Затем эта стоимость переводится умножением на коэффициент, утверждённый Госстроем СССР, в цены 1984 года, далее на коэффициент, утверждённый Белгородским областным Советом народных депутатов в цены 1991 года, а затем на индекс, учитывающий динамику роста цен в строительстве, который ежегодно утверждается правительством Белгородской области. В общем, сплошные переводы и индексации, разобраться в которых под силу лишь специалистам.
Что касается поправочных коэффициентов. В нашем регионе согласно постановлениям правительства области устанавливались следующие коэффициенты пересчёта: от цен 1991 года 20, 021; на 1 января 2009 г. - 22,403; на 1 января 2010 г. - 28,683. Для сравнения: в Москве восстановительный коэффициент в
2009 г. составлял 38 по отношению к уровню цен 1991 года, а в 2010 году он равен 42.

В Мурманске коэффициент пересчёта к уровню цен 1995 года составил 33,74 в 2009 году и 40,54 в 2010 году. В Свердловске в 2010 году коэффициент удорожания инвентаризационной стоимости строений составил 45,9 к ценам 1984 года. Так что как видим, тенденция к увеличению налогооблагаемой базы общероссийская, и объясняется она прежде всего дефицитом местных бюджетов. Налог на имущество - местный налог. И от того, сколько заплатят налогоплательщики, зависит наполняемость местной казны.
Теперь что касается перерасчёта. Большинство жителей области платят налог
своевременно и в полном объёме, но почему-то каждый год видят в налоговых уведомлениях доплаты за предыдущие годы. Так, в уведомлениях на уплату налога за 2009 год содержались суммы доплаты за 2008 год, а в полученных недавно уведомлениях за 2010 год - суммы доплаты за 2009 год. «Откуда берутся эти доначисления? И правомерны ли пересчёты инвентаризационной стоимости объекта недвижимости задним числом?» - интересуются наши читатели. Специалисты налоговых органов, к которым мы обратились за комментарием, ссылаются на п.11 статьи 5 Закона «О налогах на имущество физических лиц», который даёт право пересчитывать налог за три года, предшествующих календарному году направления налогового уведомления. Правда, в своём официальном ответе редакции налоговые органы не упоминают о том, что конкретно является основанием для пересчёта. А между тем, единственным законным основанием перерасчёта налоговой базы в силу ст. 54 НК РФ является допущенная налоговым органом ошибка при её расчете. Причём ошибка, связанная с документами, недостатком данных для расчёта налога (п. 5 ст. 54 НК РФ). Может быть, не все данные передают налоговикам органы БТИ? Оказывается, все и вовремя.
Сведения, необходимые для исчисления налогов, передаются органами БТИ ежегодно до 1 марта - по состоянию на 1 января текущего года. Однако есть одно «но». Налог за текущий год мы платим в текущем же году, так сказать авансом, а не постфактум, как платили несколько лет назад. Поэтому если в течение года правительство области утвердит поправочные коэффициенты на текущий год (а это обычно происходит осенью),органы БТИ вновь пересчитают стоимость имущества и передадут уточнённые данные налоговикам. То есть пересчёт происходит уже после отправки налоговых уведомлений по мере утверждения коэффициентов удорожания. Вот откуда и берутся эти непонятные доплаты. Правда, законодатели всё-таки решили навести в этом вопросе порядок. Минфин России в письме от 08.09.2010 № 03-05-04-01/45 информирует, что срок уплаты налога изменён и налог будет уплачиваться после истечения налогового периода единовременно. Поправки вступят в силу с 1 января 2011 года. А пока действует старый порядок. То есть физические лица должны уплатить налог на имущество за 2010 год в 2010 году, а за 2011-й - в 2012-м.
Под действие налога на имущество физлиц попадают практически все жители области (включая младенцев), на которых зарегистрированы какие-либо постройки (квартиры, частные дома, сараи, гаражи и т.п.). Налог начисляется всем собственникам недвижимого имущества независимо от возраста и наличия доходов. И неважно, кто является налогоплательщиком: несовершеннолетние дети или студенты очной формы обучения-собственники имущества, не имеющие самостоятельного источника дохода. Уплата налога за несовершеннолетних детей производится их родителями или опекунами, на чьём иждивении они находятся. Второй срок уплаты налога наступает 15 ноября. Если налогоплательщик имеет право на льготы, ему необходимо самостоятельно обратиться в налоговую инспекцию и предъявить соответствующие документы. Есть и ещё один нюанс, который может быть интересен налогоплательщикам-застройщикам. Объекты незавершённого строительства, даже если они зарегистрированы, не могут быть признаны объектами обложения налогом на имущество физических лиц. Так что если вы увидели в уведомлении «левый» налог, срочно обращайтесь в свою инспекцию.
«В 2007 году приобрела для брата маленький домик на хуторе в Яковлевском районе. Техпаспорт с тех пор не менялся. Получила в этом году налоговое уведомление и ужаснулась. Инвентаризационная стоимость домика (построен в полкирпича, без водопровода, без канализации) увеличилась в два раза. Моя «завалюшка» в 34 кв. метра с годами новее не становится, да и цены на стройматериалы в кризис не увеличиваются, а по некоторым позициям даже снижаются. Почему же тогда увеличилась оценка дома органами БТИ? И почему в расчётах БТИ не учитывает износ дома? Если я самостоятельно вызову техника, во сколько мне этот вызов обойдётся?».

М.Ткаченко, Белгород

от что нам ответили по этому поводу в ГУП «Белоблтехинвентаризация». На инвентаризационную стоимость в значительной мере влияет процент физического износа объекта, и органы технической инвентаризации берут за основу именно тот процент, который был установлен на дату последней технической инвентаризации объекта недвижимого имущества. Таким образом, если гражданин давно не обращался в органы технической инвентаризации и не менял технический паспорт на принадлежащий ему дом или квартиру, то соответственно в органах технической инвентаризации и не имеется последних данных о характеристиках физического износа объекта. В таких случаях собственники имущества могут обратиться в органы технической инвентаризации для внесения текущих изменений и переоценки недвижимости. Тогда будет установлен новый процент износа, следовательно, уменьшится и инвентаризационная стоимость объекта. При подаче соответствующей заявки гражданину необходимо подтвердить право собственности на объект недвижимости и оплатить стоимость работ. Размер оплаты придётся уточнять непосредственно в БТИ, так как он зависит от объёма работ, размера объекта, его состава и удалённости. А чтобы выяснить, правильно ли налоговыми органами определена налоговая база, гражданам рекомендуют обращаться в БТИ по месту нахождения объектов недвижимости с заявлением на изготовление справки об инвентаризационной стоимости имущества по состоянию на 1 января 2008 г., 1 января 2009 г., 1 января 2010 г. Справка платная.
«Мы взяли участок под ИЖС и планируем строиться. Сначала замахнулись на двухэтажный дом. Но теперь, в связи с выросшими налогами, начинаем сомневаться. Хотелось бы узнать, а как облагается дом с мансардой: как одноэтажный или двухэтажный? Есть и вопрос по гаражу. Опасаемся вот чего. Если он будет встроен в дом, не приравняет ли БТИ площадь гаража к площади дома? Ведь тогда нам придётся платить за гараж как за жилую площадь, а это сегодня накладно. Посоветуйте, как минимизировать свои будущие расходы».

Д.Панин, Белгородский район

Опасения читателя подтвердились. Как разъяснили нашей редакции в ГУП «Белоблтехинвентаризация», если гараж находится в капитальных стенах жилого дома, то и оценен он будет по стоимости 1 м3 жилого дома. Так что в плане налогообложения выгоднее всего строить гараж, пристроенный к дому, но не сообщающийся с ним (без двери в дом), с одной общей с домом стеной. Чуть дороже будет инвентаризационная стоимость отдельно стоящего гаража. И, как мы уже сказали выше, самый затратный вариант встраивать гараж в периметр жилого дома. А вот по поводу мансардной крыши однозначного ответа специалисты БТИ нам не дали, сославшись на то, что «не консультируют граждан на стадии проекта дома, а оценивают объекты недвижимости лишь по факту, поскольку на стадии проектирования сложно предугадать все нюансы». В устной беседе специалисты БТИ нам сообщили, что налогообложение одноэтажного дома с мансардой будет всё же выгодней двухэтажного дома. Впрочем, как и строительство.