За последние полгода цены на недвижимость в Белгородской области выросли на 11%, опередив все другие регионы Черноземья. Но разогрев рынка не может продолжаться вечно. Что будет с ценами на жильё и во что стоит вкладывать личные сбережения? Эти вопросы волнуют не только отдельных людей, которые продают или покупают квартиры и дома, но и пожалуй всё общество, поскольку, как говорят экономисты, нет лучшего индикатора состояния экономики, чем цены на недвижимость.

Мёдом намазано

Белгородская область на протяжении последних лет удерживает лидерство и в объёмах строительства жилой недвижимости, и в темпах роста цен на неё. В октябре средняя цена квадратного метра на вторичном рынке типового жилья достигла уже 55 тысяч рублей. В соседнем Курске с точностью до наоборот: самое дешёвое жильё в Черноземье. Даже с учётом того, что за полгода цена подросла на 2,9 тысячи рублей, в среднем квадратный метр жилья держится на уровне 40,2 тысячи рублей. Чуть дороже квартиры в Тамбовской области - 41,2 тысячи рублей за квадратный метр, в Липецкой области - 48,7 тысячи рублей. В миллионном Воронеже цена колеблется в районе 47,7 тысячи рублей за квадратный метр. С марта она изменилась всего на 209 рублей, в то время как в Белгороде произошёл очередной рывок на 5,7 тысячи рублей. Такие данные публикует Ассоциация строителей России.

Местные риелторы тоже констатируют постоянный рост цен в Белгороде и области. По данным агентства недвижимости «Теремок», за первую неделю октября однокомнатные квартиры подорожали на 0,5%, «двушки» - на 0,7%, трёхкомнатные квартиры - на 0,3%. Цена квадратного метра составила соответственно 62,7 тысячи, 62,5 тысячи и 58,6 тысячи рублей. А уже 17 октября агентство фиксирует среднюю цену квадратного метра в «однушках» - 67,6 тысячи рублей.

- Цены растут, потому что здесь много инвестиций, - рассказывает о причинах управляющий агентством недвижимости «Теремок» Владимир Ковальчук. На рынке недвижимости он работает уже три года. - Люди из Украины в советское время уезжали на заработки на север, заработали, вышли на пенсию, но вернуться на историческую родину им сейчас проблематично, поэтому переселение идёт в приграничные города, в том числе и Белгород. Кроме того, в последнее время активно скупать недвижимость стали москвичи, которые затем сдают помещения в аренду.

- Белгород всегда был дорогим, поскольку является узловым центром межу Россией и Украиной, - поддерживает коллегу юрист ООО «Линия риелторства» Елена Лакизина. - Многие украинцы хотят жить и получать пенсию здесь, в России. Некоторое количество приезжих оседает и в Курске, но Белгород всё же привлекательнее.

Ценовой ажиотаж в Белгородской области создаётся не только спросом, который сейчас, мягко говоря, не слишком динамичен. По мнению риелторов большую роль играет психологический фактор: продавцы смотрят цены на аналогичные квартиры и ставят, как правило, тысяч на 50 выше, чтобы потом можно было немного уступить. При этом каждый следующий ориентируется уже на завышенную цену и ставит ещё выше.

- Мы в этой ситуации «приводим людей в чувство», хотя не скрою, наш интерес в росте цен тоже есть, но ведь есть и ценовой предел стоимости квартиры, которая складывается из общеизвестных факторов месторасположения, состояния квартиры и инфраструктуры района. Многие не понимают роли агентств и полагают, что посредники накручивают себе со сделки сотни тысяч рублей, тогда как на самом деле наша маржа составляет около 50 тысяч рублей, - продолжает Владимир Ковальчук.

Впрочем, это минимальный показатель. зачастую риелторы берут в разы больше.

- Когда мы покупали дом, агенты по недвижимости никак не давали нам встретиться и поговорить с продавцами, - рассказывает читательница «Белгородский известий». - Постоянно заявляли, что те далеко и это невозможно, а уже во время сделки выяснилось, что их маржа составила 150 тысяч. Вот и представьте, мы заплатили на 150 тысяч больше, чем заплатили бы за дом без участия посредников.

Остаётся надеяться, что дом того стоил.

Спрос упал

Риелторы со стажем с ностальгией вспоминают последнее десятилетие ХХ века, когда на рынке всё кипело и бурлило.

- Покупатели тогда чуть ли не в очередь выстраивались, - говорит Елена Лакизина. - А сейчас, можно сказать, наоборот: предложение значительно превышает спрос. Квартиры простаивают: застройщик продаст несколько квартир по заниженной стоимости, чтобы покрыть свои затраты и возвращает цены на прежний уровень, вот квартиры и пустуют. Совсем не пользуются популярностью так называемые таунхаусы.
По её мнению, подобная европейская застройка в Белгородской области плохо приживается по нескольким причинам.

- Она явилась непонятной серединой между частным домом и квартирой, люди же хотят либо жить в собственном маленьком «квартирном мирке», где можно спрятаться от всех соседей и вообще никого из них не знать, либо, если это частный дом, тогда непременно чтоб с земельным участком. Таунхаус не позволяет сделать ни того, ни другого, кроме того, качество постройки, как правило, оставляет желать лучшего, - говорит она.

Своей непопулярностью таунхаусы во многом обязаны и строительным компаниям. Как правило эти дома строятся на пустырях и при продаже потенциальным покупателям обещают, что рядом будут детские площадки, школы, садики и зелёные зоны. На деле же, через несколько лет район обрастает высотными этажками, из окон которых открывается «чудесный» вид на дворики таунхаусов.

Не последнюю роль здесь играют и цены, которые никак не зависят от демонстративной нелюбви к таким постройкам потенциальных покупателей. Оттого многие дома годами продолжают ветшать без хозяев.

Среди причин снижения покупательской активности риеторы называют и окончание сезона отпусков: северяне с деньгами
уехали, а основная часть местного населения по тем ценам, которые ныне сложились на рынке, может приобрести либо «однушку» в панельном доме, либо приватизированную комнату в общежитии. Стоимость последних взлетела до 100 тысяч рублей за квадратный метр. Объявление в популярной газете о продаже недвижимости тому подтверждение: комната площадью 17,6 метра в общежитии в северной части Белгорода выставлена за 1,7 миллиона рублей. Впрочем, в этом же доме есть и другой вариант - площадью 18,1 метра, но за 1,35 миллиона рублей. А если хорошо поискать, то встретится и за 950 тысяч рублей, площадью 13 квадратных метров, и за 1,3 миллиона, но зато площадью 21 квадрат.

Риелторы отмечают, что многие люди рассматривают комнаты в общежитиях как средство вложения денег: жильё дорожает, и то, что недавно стоило 700 тысяч рублей, через год будет стоить уже 900 тысяч.

Не подешевеют…

На волне популярности Белгорода среди переселенцев с севера и стран Азии активно претворяется в жизнь программа развития жилищного строительства. В 2012 году объём возведённого жилья впервые превысил 1,2 миллиона квадратных метров, из которых более миллиона пришлось на индивидуальную застройку. На ближайшие годы в этом направлении большие перспективы - 1,5 миллиона квадратных метров жилья должно быть введено в эксплуатацию только до 2015 года, из них лишь 20% придётся на квартиры. Сейчас в регионе строится около 15 тысяч индивидуальных домов. Белгородстат фиксирует, что с января по август нынешнего года построено 737,4 тысячи квадратных метров жилья, или на 17,4 % больше аналогичного показателя прошлого года. При этом 572,1 тысячи метров жилья построено населением за счёт собственных и заёмных средств. Для сравнения - это в 2,2 раза больше, чем в Липецкой области, в 2,3 раза - чем в Тамбовской, в 4,8 раза - чем в Курской, в пять раз больше, чем в Воронежской области.

Сердца потенциальных покупателей должны бы забиться в преддверии логично ожидаемого снижения цен, но риелторы так не считают.

- Я не думаю, что цены пойдут вниз, рынок ещё не перенасытился, сюда продолжают переезжать люди, которым нужно жильё, и, кроме того, идёт тенденция к слиянию Белгорода с ближайшими пригородами, - комментирует Владимир Ковальчук. - Соответственно, недвижимость в пригородах, которая пока ещё несколько дешевле, чем в областном центре, тоже подорожает.

Сейчас, к примеру, в Строителе, который расположен в 20 километрах от Белгорода, двухкомнатную квартиру можно купить за 1,8 миллиона рублей, если же произойдёт слияние, то эта же квартира будет стоить порядка 2,1-2,3 миллиона.

О том, что даже при большом предложении и относительно низком спросе вряд ли стоит рассчитывать на резкое понижение цен, свидетельствует высокая стоимость стройматериалов, так что дешёвым жилой фонд не может стать по определению.

- За все 15 лет работы на рынке недвижимости я могу припомнить только один момент, когда квартиры резко подешевели - это кризис 2008 года, после него понадобилось около года, чтобы цены стабилизировались, - отметила Елена Лакизина. - Если подобного обвала экономики не произойдёт вновь, то я не вижу причин для кардинального изменения цен, они также постепенно будут подниматься.

- Верхний предел цен уже почти достигнут, и в дальнейшем квартиры вряд ли сильно подорожают, возможно, ещё на 3-4%, не более, - считает управляющий агентством недвижимости «Теремок». - Да, некоторые аналитики прогнозируют, что в 2014 году произойдёт нечто подобное кризису 2008 года, и этот ценовой «пузырь» лопнет, но я лично сильно сомневаюсь. Посмотрите, строительство жилья и офисных зданий ведётся огромными темпами, оживают и замороженные ранее объекты.

По данным сайта BN.ru, который специализируется на недвижимости по всей России, на 21 октября средняя цена однокомнатной квартиры в Белгороде составила 2,5 миллиона рублей, двухкомнатной - 3,5 миллиона рублей, трёхкомнатной - 4,3 миллиона рублей, а четырёхкомнатной - 5,3 миллиона рублей.

Из заначки

Люди, имеющие «лишний миллиончик», рассматривают недвижимость и как средство инвестиций. Риелторы советуют обратить внимание на земельные участки за чертой областного центра.

- Сейчас такой участок можно купить за 300 тысяч, цены на землю будут только расти, поэтому инвестиции в участки самые надёжные, - считает Владимир Ковальчук.

Помимо участков ликвидными становятся старые дома в райцентрах и на ближайшем расстоянии от них - коммуникации и дороги есть, а значит, на месте развалюхи можно построить добротный дом. Многие покупатели уже это осознали и активно выкупают такие дома за 150 - 300 тысяч рублей.