Ситуация, когда площадь квартиры в новостройке после замеров БТИ оказывается меньше или больше, достаточно типичная для российского рынка недвижимости. Практика такова: если финальные габариты оказываются больше - застройщик обяжет покупателя доплатить, если меньше - вернёт деньги сам. Но иногда гражданам-инвесторам приходится буквально выбивать свои кровные через суд, как в случае с небезызвестным в нашем регионе застройщиком - ООО «Трансюжстрой-ПГС».

Вложилась по-крупному

Три года назад, в разгар финансового кризиса, белгородка Ольга Магарамова по случаю получения наследства решила приобрести квартиру, оформив её на своего несовершеннолетнего сына Романа. Выбор пал на жилой комплекс «Серебряная подкова». Дом был уже построен и даже введён в эксплуатацию, квартира приобреталась напрямую у застройщика. Всё это вселяло надежду, что девушку, не искушённую в риелторских премудростях, «не кинут».

Менеджеры отдела продаж фирмы-застройщика Ольгу встретили приветливо, как это и бывает, когда хотят заполучить состоятельную клиентку. И заполучили, заключив с ней в апреле 2009 года предварительный договор купли-продажи четырёхкомнатной квартиры под самоотделку общей площадью 129,2 квадратных метра. Будущее гнёздышко обошлось молодой матери в 6 млн 200 тысяч рублей. Девушка произвела по договору 100-процентную предоплату.

Как это и принято на рынке недвижимости, застройщик прописал в предварительном договоре существенные условия. Указал стоимость квадратного метра, равнявшуюся на тот момент 47 тысячам 987 рублям. Назвал обязательным условием уточнение площади квартиры после замеров БТИ. Даже о перерасчёте в случае изменения квадратуры не забыл.

Через месяц с клиенткой был заключён основной договор купли-продажи. Но этот документ выглядел изрядно «похудевшим» в сравнении с предыдущим. Все вышеназванные пункты из него куда-то пропали. Осталась только фиксированная договорная цена квартиры - 6 млн 200 тысяч рублей. Доверчивая покупательница не заподозрила подвоха, поскольку менеджеры компании заверили её, что все пункты предварительного договора автоматически выполняются основным договором, даже если они в нём не прописаны. Счастливая обладательница просторной квартиры с разрешения компании-застройщика приступила к ремонтным работам.

Добровольно-принудительно

Через некоторое время к Ольге Магарамовой подошла бухгалтер ТСЖ «Серебряная подкова» и потребовала производить оплату коммунальных платежей. Девушка попыталась объяснить, что её сын ещё не является собственником квартиры, что в квартире семья не проживает. Да и сама квартира ещё не принята у застройщика по акту приёма-передачи. Но представительница ТСЖ была непреклонна: дескать, плати и точка. Также девушке пришлось добровольно-принудительно написать заявление от имени малолетнего сына на членство в ТСЖ. С этого момента семья стала исправно платить коммунальные платежи и членские взносы.

Как-то на улице Ольга встретила знакомую - юриста. И, конечно же, поделилась с ней радостью от покупки. Та в свою очередь поинтересовалась, стал ли сын Ольги полноправным владельцем квартиры, то есть получила ли семья Магарамовых на руки свидетельство на право собственности или хотя бы зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. Услышав отрицательный ответ, приятельница-юрист посоветовала Ольге не затягивать с регистрацией объекта недвижимости. Ольга советом воспользовалась. И в ближайшие дни отправилась в офис застройщика.

Квартира «похудела»

Теперь представители застройщика встретили её без особой приветливости, которую так рьяно проявляли перед заключением сделки. И, по мнению девушки, начали сознательно затягивать процесс с регистрацией объекта недвижимости.

- Сначала мне говорили, что документы на квартиру ещё не готовы. Потом мне стали говорить, что документы для регистрации договора будут сданы после завершения ремонта. В общем, без конца «кормили завтраками», - вспоминает Ольга.

В начале 2011 года ремонт в квартире был полностью закончен, и мама с сыном решили въехать в новое жильё. Однако документальный вопрос всё ещё не был утрясён. Ольга вновь обратилась к застройщику с требованием сдать документы на регистрацию. Наконец, в ноябре 2011 года долгожданное свидетельство было получено. Правда, квартира по документам изрядно «похудела». Общая площадь квартиры в свидетельстве значилась не 129,2 квадратных метра, которые были оплачены по предоплате, а уже 118,3, без учёта площади балконов, которые Ольге, по сути, продали по цене жилых комнат.

Балкон раздора

Девушке пришлось вновь получать юридическую консультацию, в ходе которой выяснилось: общую площадь квартир согласно приложению 2 СНиП 2.08.01-89 и письму Минрегиона РФ от 09.10.2009 № 33350-ИП/08 «Об общей площади квартир» следует определять как сумму площадей их помещений, а также лоджий, балконов, веранд и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами. Для лоджий этот коэффициент составляет 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0.

К слову, в практике большинства белгородских компаний площадь балконов, лоджий указывается в договорах купли-продажи как раз таки с этими понижающими коэффициентами, либо балконы вообще идут к квартире бесплатным довеском. Но такая «благотворительность» ООО «Трансюжстрой-ПГС» не знакома. Мало того, что компания «впаривает» своим клиентам балконы по цене квадратного метра жилья (ей ведь на этих балконах не спать), так ещё пытается включить в площадь квартиры общедомовое имущество. Именно так и произошло с нашей героиней.

Сняли маски

Заглянув в полученный технический паспорт, Ольга Магарамова ужаснулась. В общую площадь квартиры были включены площадь общедомовой вентиляции, разводка отопительной системы, которая находится внутри квартиры и даже кладовка на балконе. Таким образом, была завышена площадь квартиры. В конечном итоге девушка, по собственным подсчётам, переплатила застройщику почти 600 тысяч рублей.

- Лично я это понимаю так: чтобы не рассчитываться со мной за излишне уплаченные метры застройщик с помощью «дружественного» БТИ попытался «натянуть» нехватающую площадь квартиры за счёт общедомового имущества, которое не имеет никакого отношения к моей жилплощади, - возмущается покупательница элитного жилья. - При всём при этом застройщик чувствует себя безнаказанно. Когда я потребовала перерасчёта, пригрозив прокуратурой и судом, услышала циничный ответ: «Мы вам ничего не должны, предварительный договор можете выбросить в мусорку. В основном договоре значится фиксированная (твёрдая) цена квартиры, вот от неё и будем плясать, а не от стоимости квадратного метра. Да и акт приёма-передачи вы уже подписали, поздно пить боржоми. А жаловаться можете куда угодно, у нас везде свои люди найдутся».

Сегодня на руках у девушки находится целых три (!) технических паспорта на квартиру с разными датами составления и с разными сведениями о квартире. Какой из этих паспортов соответствует фактической площади, предстоит разобраться суду. Но уже сам факт такого «разнообразия» вызывает множество вопросов к качеству работы Белгородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».

Суд да дело

В интересах своего несовершеннолетнего сына Ольга Магарамова обратилась не только в суд с соответствующим иском, но и в различные контролирующие структуры, в том числе и в правоохранительные органы. Так, управление Роспотребнадзора по Белгородской области, изучив суть проблемы, согласилось с позицией Ольги и подтвердило: ущемлены права потребителя на покупку недвижимого имущества по цене, согласованной при заключении договора, не установленной на единицу площади; на выбор управляющей компании (её застройщик изначально указал в договоре. - Редакция), а также предъявление иска в суд по своему выбору. В последнем случае ООО «Трансюжстрой-ПГС» нарушило право потребителя на альтернативную подсудность, поскольку изначально в договоре предписало рассматривать неурегулированные сторонами споры по месту нахождения приобретённой квартиры.

Что касается выставления счетов новосёлам на оплату коммунальных услуг, то и здесь у застройщика не всё в порядке с соблюдением действующего законодательства. Как считает областная прокуратура, а также управление по контролю за соблюдением прав потребителей в сфере жилищно-коммунальных услуг администрации города Белгорода, обязанности по оплате коммунальных услуг возникают у собственника с момента приёма-передачи жилого помещения. До подписания такого документа бремя содержания жилья лежит на застройщике. Такой акт приёма-передачи Ольга Магарамова подписала только в октябре 2011 года. А коммунальные платежи и членские взносы с неё начали взимать с апреля 2010 года. Таким образом, Ольгу Магарамову «развели» ещё на «лишние» 70 тысяч рублей, которые любой семье ой как не лишние.

Ответчик в свою очередь считает обязательства по договору купли-продажи выполненными. Производить перерасчёт не желает. Действующие в стране СниПы воспринимает как рекомендации, которые можно исполнять, а можно и не исполнять. На заключение мирового соглашения не идёт. Дело рассматривается Октябрьским районным судом г. Белгорода. Очередное слушание назначено на 15 августа. Мы будем следить за развитием событий.