Ещё недавно банкротство застройщика становилось для дольщиков практически «приговором». Вернуть вложенные средства было если не невозможно, то архисложно. Объект попадал в конкурсную массу, а затем реализовывался с молотка без каких-либо обязательств перед участниками строительства. Однако с поправками, внесёнными в 2011 году в Закон о банкротстве, ситуация в корне изменилась. Теперь установлено право преимущественного погашения требований граждан, вложившихся в строительство, по сравнению с другими кредиторами. Кроме того, интересы дольщиков отныне защищаются независимо от вида договора, по которому застройщик привлекал денежные средства. Об этих полезных изменениях и других нюансах банкротства строительных организаций обозреватель «Белгородских известий» Елена ПЕСЧАНАЯ беседует с председателем судебного состава по рассмотрению дел о несостоятельности (банкротстве) Арбитражного суда Белгородской области Владимиром КОНОПАТОВЫМ.

- Владимир Владимирович, что делать дольщику, если застройщик не завершил строительство дома и в отношении его введена процедура банкротства? Как говорится, куда бежать?
- Сам дольщик решает, чего требовать от застройщика: квартиры в собственность или денег за неё. От этого и будут зависеть требования, с которыми участник строительства может обратиться в арбитражный суд. У дольщиков есть право либо отказаться от исполнения договора долевого участия и потребовать возврата уплаченных денежных средств, либо предъявить банкроту требования о передаче жилых помещений.

- К примеру, дольщик хочет вернуть вложенные деньги. А если денежных средств на счёте застройщика-банкрота недостаточно? Ведь чаще всего так и случается. Какой вариант для участника долевого строительства экономически выгоден?
- Экономически выгодных вариантов при банкротстве застройщика не может быть по определению. Тем не менее, если процент готовности многоквартирного дома достаточно высок, наиболее логичным будет предъявить требование о передаче жилого помещения. В этом случае участники строительства получат возможность создать жилищно-строительный кооператив и достроить дом своими силами либо силами привлечённого инвестора. Денежное же требование будет погашаться из средств, полученных от продажи имущества застройщика, а практика показывает, что возвратить деньги в полном объёме не всегда возможно. Тут всё зависит от финансового положения застройщика, от того, есть ли у него какие-либо активы.

- Насколько для простого жителя доступна информация, касающаяся задолженностей застройщика? Как её можно узнать?
- Такую возможность предоставляет интернет-портал Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Достаточно зайти на сайте ВАС РФ в раздел «картотека арбитражных дел», ввести наименование интересующей организации в окно «участник дела» и нажать клавишу «найти». Появится вся информация по имеющимся в отношении организации спорам. Картотека охватывает все арбитражные суды страны. Даже если белгородская организация судится с кем-то в Нижнем Новгороде или Костроме, вам об этом также будет известно. Причём в деталях.

- Допустим, строительство дома завершено, дом сдан в эксплуатацию, сторонами подписан акт приёма-передачи квартиры, но в собственность участнику строительства квартира не передана.
- В этом случае гражданин вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на жилое помещение.

- В какую очередь выплат попадают дольщики при банкротстве застройщика?
- Ранее дольщики находились в одной третьей очереди наравне с остальными кредиторами должника, но с введением нового закона требования других кредиторов были отнесены к четвёртой очереди, а участники долевого строительства остались в третьей очереди, которая теперь является привилегированной по отношению к другим. То есть требования дольщиков выполняются раньше требований подрядчиков, поставщиков и прочих кредиторов, в том числе и государства.

- А что собой представляют первые две очереди?
- Кредиторы первой очереди - это инвалиды, люди, пострадавшие от несчастных случаев, утратившие частично или полностью по вине должника трудоспособность, дети, пострадавшие в связи со смертью кормильца. То есть граждане, чьи права на содержание в связи с утратой возможности трудиться защищаются государством. Кредиторы второй очереди - это работники должника. Трудовые права граждан также защищаются государством в приоритетном порядке.

- Если срок строительства, указанный в договоре, истёк, могут ли дольщики требовать выплаты различных неустоек?
- Могут и требуют. Неустойку можно предъявить за период с момента окончания срока, установленного в договоре строительства, до даты открытия в отношении застройщика конкурсного производства.

- Владимир Владимирович, обозначьте, пожалуйста, план действий для дольщиков, которые решили сами достраивать дом. Как это всё оформляется, в каком порядке, куда обращаться?
- Алгоритм примерно следующий. Арбитражный управляющий в течение пяти дней с даты его утверждения обязан уведомить всех известных участников строительства о возбуждении процедуры банкротства и о возможности предъявления участниками строительства своих требований. Затем не позднее двух месяцев арбитражный управляющий обязан созвать собрание участников строительства для решения вопроса о передаче им дома, разъяснив порядок создания для этих целей жилищно-строительного кооператива. На собрании участники долевого строительства должны большинством голосов (тремя четвертями) принять решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче кооперативу объекта незавершённого строительства. На основании указанного ходатайства и представленных арбитражным управляющим документов арбитражный суд выносит определение об удовлетворении этого ходатайства, что является основанием для государственной регистрации права собственности на незавершённый строительством дом за кооперативом. После передачи дома кооперативу завершение строительства производится уже самим кооперативом.

- Что делать, если не все дольщики согласны создавать строительный кооператив и достраивать дом своими силами?
- В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершённого строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, могут быть преобразованы в денежные требования и тогда подлежат погашению в составе требований кредиторов третьей очереди денежного реестра кредиторов.

- То есть, кто-то может отказаться, а остальные дольщики смогут организовать ЖСК?
- Да, вовсе не обязательно, чтобы в кооперативе состояли все 100 процентов участников долевого строительства.

- А если у должника не окажется конкурсной массы для покрытия текущих расходов и выплаты первым двум очередям?
- В этом случае участники долевого строительства, чтобы приобрести объект незавершённого строительства, должны будут компенсировать текущие расходы путём перечисления средств на депозитный счёт арбитражного суда. Номер счёта имеется на сайте арбитражного суда. При этом размер компенсации не может превышать 20 процентов стоимости прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок. Следует отметить, что финансировать завершение строительства, равно как и вносить на депозит арбитражного суда средства для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очередей, могут также третьи лица. Эти лица могут вступать в кооператив, если в многоквартирном доме имеются свободные от требований дольщиков помещения, и оплачивать перечисленные расходы на условиях, установленных учредительными документами кооператива. То же самое может сделать подрядная организация, с которой вновь образованный ЖСК планирует заключить договор подряда на проведение строительных работ.

- А проверяют ли судьи компанию на предмет преднамеренного банкротства?
- Такая обязанность возложена на арбитражного управляющего, который должен проанализировать сделки должника, составить соответствующее заключение и направить его в арбитражный суд. В свою очередь, суд направляет в адрес прокурора Белгородской области и начальника УМВД России по Белгородской области копию судебного акта, в котором отражено, что арбитражным управляющим установлено наличие у должника признаков преднамеренного или фиктивного банкротства.

- А если арбитражный управляющий явно лоббирует интересы застройщика и «в упор» не замечает такие признаки? Суд должен проявить инициативу и «просигнализировать» правоохранительным органам?
- Безусловно. Несмотря на ограниченные полномочия в этом вопросе, судья, конечно же, обращает внимание на имеющиеся жалобы кредиторов и делает соответствующие выводы.

- Часто застройщик идёт на всякие ухищрения и привлекает денежные средства на основании предварительных договоров, договоров займа (этим, к примеру, грешил обанкротившийся завод «ЖБИ-3» из г. Строитель). Попадают ли такие дольщики под действие закона о банкротстве? Могут ли они претендовать на возврат средств или квартиры?
- Новый закон в равной степени предоставляет защиту как тем, кто заключил договоры участия в долевом строительстве, так и тем, кто вкладывал деньги в строительство через любые другие «возмездные» договоры: например, через «займовые», «вексельные», схемы с использованием предварительного договора купли-продажи и т.п.

- Владимир Владимирович, были ли в вашей практике случаи, когда в отношении банкрота-застройщика вводилось внешнее управление, и платёжеспособность должника восстанавливалась?
- Банкротство застройщика редко заканчивается его финансовым «выздоровлением». Тем не менее, такой пример есть и в практике Арбитражного суда Белгородской области. По делу о банкротстве предприятия ООО «Свой дом» (как раз в период кризиса) вводилась процедура внешнего управления. В результате проведённой работы платёжеспособность должника была восстановлена, и организация функционирует по сей день. Следует сказать, что благодаря грамотной политике руководства области наш регион не относится к числу проблемных субъектов Российской Федерации в части банкротства предприятий-застройщиков. Таких дел в суде рассматривалось единицы, и по каждому из них были найдены пути компромисса с наименьшим ущербом для дольщиков.