Местный рынок многоэтажного строительства потихоньку выходит из оцепенения. Но без потерь не обошлось.

Коварная «долёвка»

Каждое рабочее утро сотрудников отдела контроля долевого строительства МУ «Инспекция по контролю за градостроительной деятельностью на территории г.Белгорода» начинается вполне предсказуемо - с телефонных звонков обеспокоенных дольщиков. Люди звонят в инспекцию, чтобы выяснить, когда они, наконец, станут новосёлами. Сегодня на нескольких стройплощадках Белгорода срываются сроки сдачи объектов, а кое-где строительство многоэтажного жилья вообще приостановлено. Случаи пока единичные, но всё же не могут не вызывать определённой тревоги у руководства региона, задавшегося амбициозной целью сдавать в год по одному квадратному метру на человека. Сотрудники инспекции достойно держат «оборону». Подробно объясняют по телефону, какие меры предпринимаются и на какой стадии решения находится тот или иной вопрос.

- Знаете, что меня искренне удивляет? - сокрушается начальник отдела контроля Елена Викторовна Репникова. - Когда люди бездумно отдают свои кровно заработанные различным конторам «Рога и копыта», а жаловаться бегут в администрацию. Покупая квартиру за три миллиона рублей, даже не интересуются: есть ли у застройщика разрешение на строительство, и когда оно заканчивается, обладает ли он правом собственности на землю либо правом долгосрочной аренды. Я уже не говорю о договорах, которые многие подписывают не глядя. Позвоните ради интереса в компании, продающие первичное жильё. Лишь единицы из них будут готовы заключить с вами договор в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ(этот договор, зарегистрированный в обязательном порядке в УФРС, делает покупателя собственником жилплощади ещё на стадии строительства). Остальные наверняка предложат договор займа, вексель или предварительный договор (соглашение о намерении), то есть «серые схемы», которые снижают риски застройщика, но не покупателя. Покупатель же, сознательно идя на такие варианты, фактически полностью зависит от добросовестности или недобросовестности конкретного застройщика. Не настораживает людей и слишком низкая цена. А ведь это первый сигнал о неблагополучии продавца. Чего греха таить, усугубляют риски покупателя и пробелы в нашем федеральном законодательстве. Нигде, к примеру, в законе о долевом строительстве не сказано, что застройщик обязан указать в договоре конкретную дату окончания строительства. Вот и не указывают, обходясь размытой формулировкой «планируемый» или «примерный» срок окончания строительства. А планы, как известно, могут корректироваться. Здесь совет только один: при покупке «долёвки» настаивать на указании в договоре конкретного срока окончания строительства. Не стоит рисковать и с покупкой квартиры, если проект находится на стадии «котлован». Построенный дом - это реальный актив, а, значит, и риск незавершения строительства сводится к минимуму.

Застройщик с ограниченной ответственностью

Кстати, насчёт активов. Редакция узнала любопытную историю об исчезнувших 44 миллионах рублей, которых сегодня не хватает для завершения затянувшегося строительства 4-й блок-секции на улице Архиерейской, 5а. Несостоявшиеся новосёлы в поисках правды вынуждены штурмовать кабинеты высоких чиновников. Те, в свою очередь, обещают навести порядок и заставить застройщика (ООО «Белгород-Центрсоюз») закончить начатое. Последний, правда, не спешит выполнять обязательства, хотя квартиры в этой блок-секции реализованы давно и в полном объёме. Очередной срок завершения работ, намеченный на конец декабря текущего года, вновь перенесён уже на май 2010-го. Поиском «подрастерянных» активов сейчас занимаются правоохранительные органы. К слову сказать, руководитель данной строительной фирмы - человек далеко не бедный и владеет несколькими бизнесами на территории области. Сложнее, когда застройщик, допустивший нецелевое расходование средств дольщиков, оказывается «гол как сокол».

Отдельные депутаты Госдумы уже давно ратуют за то, чтобы застройщик имел организационную форму не ООО, а общества с дополнительной ответственностью, где учредители несут солидарную имущественную ответственность. Сегодняшние же реалии таковы, что даже дойдя до суда, дольщики могут вообще не получить с застройщика ни копейки. Его счета, как правило, оказываются пусты, доходов фирма не получает и имущества не имеет. Вся имущественная ответственность ООО сводится к десяти тысячам рублей уставного капитала. Не предусматривает действующее законодательство и обязательного страхования ответственности за неисполнение обязательств. О необходимости введения данной нормы говорится давно, но подвижек до сих пор нет. Зато есть подвижки в вопросе ограничения проверок малого бизнеса. И теперь ревизор со своим плановым надзором может прийти к застройщику не чаще одного раза в три года. Доверяй, не проверяя?

Вторая жизнь микрорайона «Тальвег»

История дома на ул.Лермонтова, 49а, с которым «повезло» семье Елены Николаевны Палымовой и ещё почти двухстам белгородских семей, не совсем типична. Микрорайон «Тальвег» начал застраиваться задолго до кризиса и не какой-нибудь фирмой-однодневкой, а солидной производственной компанией, имевшей к 2004 году приличный «послужной список» сданных объектов по всей России, в том числе и на Белгородчине. ООО «АЭМ-Белгород» (белгородский филиал московской компании ООО «Атом-энергомонтаж») предстояло освоить в Белгороде, в районе «Водстроя», 5,5 га земли. Часть из построенного жилья (66 квартир) с горем пополам удалось ввести в эксплуатацию и передать дольщикам, но большая часть реализованных квартир в оговорённые сроки были либо не сданы, либо не достроены. А в ноябре 2008 года стройка вообще остановилась. Куда-то уехали краны, разбежались рабочие. По официальной версии москвичи были вынуждены заморозить строительство ввиду отсутствия средств. Дольщики забили тревогу и решили создать инициативную группу. Возглавила комитет обманутых дольщиков Е.Н.Палымова, юрист по образованию. Начались месяцы мытарств по местным инстанциям и выматывающей переписки с федеральными ведомствами. Сегодня об этом нелёгком периоде жизни Елене Николаевне напоминает увесистая папка с отписками чиновников. «Лично мне отступать было некуда. Позади были проданная квартира и взятый ипотечный кредит. Поэтому выход был только один - давить на власть, чтобы она не спустила всё на тормозах. Писали, куда только можно. И в Москву, и президенту», - вспоминает Палымова, чья семья вынуждена была перебраться на съёмное жильё. В феврале 2009-го местные власти нашли «Тальвегу» нового застройщика. Незавершённое строительство приобрело ООО «Белстройинвест», входящее в группу компаний «Белгородстрой» (бывший строительный трест). Новый застройщик пообещал устранить недоделки предшественника и вручить ключи собственникам квартир в блок-секциях высокой стадии готовности уже к лету. И обещание своё сдержал. Для дольщиков, потерявших всякую надежду, это стало тем самым счастливым случаем, когда обещанного ждут не три года, а два честных квартала.

Работа на репутацию

Микрорайон «Тальвег» сегодня напоминает муравейник. Работают краны, асфальтируются дороги, возводятся стены, красятся фасады, стеклятся балконы. Причём одновременно на нескольких объектах. До конца года планируют закончить вторую и четвёртую позиции. Просто картинка-идиллия для времён строительной стагнации. Доводить микрорайон до ума приходится по ходу дела. Подводных камней, конечно же, хватает. Начинать стройку с «грязного листа» - миссия для строителя неблагодарная. Новый застройщик сознательно отказался от предусмотренного проектом формата «таунхаусов», посчитав столь близкое соседство коттеджей с многоэтажками, по меньшей мере, недальновидным решением проектировщика. Пришлось отказаться и от гигантомании в планировке квартир. В тех домах, которые ООО «Белстройинвест» предстоит построить с фундамента, квартиры станут типовыми для своего класса. Сознательно отказался застройщик и от затратного варианта отопления мест общего пользования и нежилых помещений. Отапливать подъезды электричеством в домах с индивидуальным газовым отоплением при нынешних тарифах просто непозволительная роскошь. Появились и более тёплые радужные краски в оформлении фасадов, за счёт чего архитектурный облик микрорайона должен стать более мягким, семейным. Реализовывать свободное жильё будут лишь на стадии 90 процентов готовности. Это принципиальная позиция застройщика. На управление жилым фондом микрорайона застройщик поставит собственную управляющую компанию.

Чтобы приобретённый актив принёс дивиденды, предстоит приложить недюжинные усилия. Тем более сегодня, при отсутствии покупательского спроса. На просьбу прокомментировать столь затратную покупку (общая задолженность предыдущего застройщика ООО «АЭМ-Белгород» составляла более 870 млн рублей) генеральный директор ООО «Белгородстройинвест» Ю.И.Гусынин отвечает уклончиво: «Скажем так, мне сделали предложение, от которого я не смог отказаться». Юрий Иванович, в недалёком прошлом финансовый консультант, явно не производит впечатление самоубийцы. Возможно, инвестор рассчитывает упрочить свои позиции на рынке, а также загрузить с помощью «Тальвега» собственные производственные мощности. Есть и ещё одна версия. Работа на репутацию. Она ведь как зачётка у студента. Сначала ты работаешь на неё, а затем она - на тебя.