Стать обладателем земельного надела - задача не из лёгких, но едва станешь им - накатывает волна проблем. Такой вывод можно было сделать, побывав на заседании «круглого стола», где по инициативе ассоциации «Совет муниципальных образований Белгородской области» обсуждались проблемы управления земельными ресурсами на территориях муниципальных образований.

На вторичном рынке - проще?

В сравнительно небольшой по площади Белгородской области ещё много земли, которой не коснулась инвентаризация, то есть неучтённой. Как так получается в регионе с бурно развивающимся животноводством, требующим огромного количества кормов? С населением, по традиции не мыслящим своей жизни без дачи, огорода? Вместе с тем, пустырей и заброшенных полей у нас, можно сказать, нет. Значит, земля обрабатывается, кто-то получает доходы, но только не областной бюджет.

Участвующий в заседании председатель комитета областной Думы по законодательной деятельности и вопросам местного самоуправления Ю.И.Селивёрстов назвал ряд проблем, которые не дают цивилизованным образом управлять земельными ресурсами.

- Что мешает этому процессу - сказать однозначно трудно, - попытался проанализировать ситуацию Юрий Иванович. - То ли недостаток финансовых ресурсов, поскольку это всё-таки затратные мероприятия (инвентаризация, оценка земель), то ли, как принято говорить, руки не доходят, то ли какие-то иные причины.

Один из моментов, на который обратил внимание Ю.И.Селивёрстов, связан с неадекватной оценкой земельных ресурсов. Сегодня кадастровая оценка выше рыночной стоимости.

- Я понимаю, - говорит депутат, - что кадастровая оценка производилась, когда наша экономика была на подъёме, когда все считали, что наше благоденствие никогда не закончится. Она производилась с неким запасом, с расчётом на перспективу, на повышенный спрос на земельные ресурсы. К сожалению, экономические события, произошедшие в последние годы, существенно изменили ситуацию и сегодня та оценка является неким сдерживающим фактором. Это приводит к тормозу в использовании свободных земельных ресурсов. Хотя мне некоторые говорят, что в области идут активные торги, земли не хватает. Я с этим категорически не соглашусь, так как реально знаю положение дел.

Юрию Ивановичу приходится общаться с предпринимателями, и он говорит, что сегодня земельные ресурсы недоступны для многих, особенно для начинающих предпринимателей. Проще искать землю на вторичном рынке. Хотя и там проблем очень много. Другой камень преткновения - налоговая нагрузка, которая сформировалась на предприятиях после введения кадастровой оценки, она сегодня для бизнеса тоже становится в тягость. Поэтому очень много сегодня предложений на вторичном рынке земли, но очень мало желающих её приобрести. Поскольку вторичный рынок тоже ориентируется на государственные расценки, он пытается на этом спекулировать. У нас сегодня очень много риелторских организаций, которые основной своей задачей ставят именно спекуляцию на земле. Ю.И.Селивёрстов привёл такой пример: на землю производственного назначения, кадастровая стоимость которой больше пяти тысяч рублей за квадратный метр, предлагается продажная цена - две тысячи, через риелторские конторы этот участок заявлен - три-три с половиной и даже пять тысяч рублей за квадратный метр. В области не используется земельный ресурс как регулятор развития экономики.

- Мы сегодня много говорим о том, что нам надо ориентировать нашу экономику на инновационное направление, на то, что связано с созданием новых технологий, но если проанализировать, есть ли разница в подходах по использованию земельного ресурса для предприятия торговли, автосервиса или для предприятия, связанного с выпуском продукции, реальным производством (я уж не говорю про инновационное), то мы убедимся, что никакой разницы нет ни в стоимости этой земли, ни в оценке, ни в налоговой нагрузке, - отметил депутат.

Земля не оформлена, но используется

Заместитель начальника департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области, начальник управления земельных ресурсов В.Н.Колесников согласился с тем, что земельное налоговое бремя сегодня сдерживает развитие бизнеса. Владимир Николаевич также затронул проблему межевания земель. Что мешает распорядиться имеющимися земельными ресурсами грамотно, с пользой для областной казны? Одна из причин - слабый контроль и мизерные штрафы. Например, для должностных лиц штраф за административное правонарушение - от одной до двух тысяч рублей, для юридических лиц - от десяти до 20 тысяч.

Почему же землепользователи не спешат зарегистрировать свои права? Ответ прост - чтобы не платить земельный налог. По словам В.Н.Колесникова, только за последние три месяца судами привлечены к ответственности несколько крестьянско-фермерских хозяйств и других агропромышленных предприятий. Но это «палка о двух концах», потому что аграрии, уходя таким образом от налогов, лишают себя права пользоваться кредитами под залог земли. У нас в области не оформлены 550 тысяч гектаров земли, но практически вся она используется. Если учесть, что залоговая стоимость одного гектара - 10 тысяч рублей, то простой расчёт показывает, что земля, оценённая в 5 миллиардов 500 миллионов рублей, могла бы быть заложена в банке для получения соответствующих кредитов. Тем не менее, бизнесмены не используют данную возможность, и земля, по словам В.Н.Колесникова, «гуляет».

Выявлено также, что и 7126 гектаров земель населённых пунктов не участвуют в налогообложении. А выливается это в потерю солидной суммы - минимум 74 миллионов рублей. Земельный налог является одним из основных бюджетообразующих налогов для территорий местного самоуправления, и главы муниципальных образований должны быть в первую очередь заинтересованы в этом источнике доходов, но этого не происходит (кстати, в перечне показателей эффективности работы территорий есть и постановка земельных участков на кадастровый учёт). Причина - трудности в организации регистрации земли.

В.Н.Колесников упомянул о завышении стоимости услуг межевания. В Белгородской области с 2007 года действует закон «О предельных максимальных ценах (тарифах) работ по проведению территориального землеустройства». Максимальная цена межевания одного участка составляет две тысячи рублей, а землеустроители (этим делом занимаются частные предприниматели) запрашивают четыре, пять, а то и 10 тысяч. За непомерный «аппетит» уже наказаны 168 землеустроителей.

Можно и без межевания

Участвующий в работе «круглого стола» главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на земельные участки управления Федеральной регистрационной службы по Белгородской области Р.Н.Калюжный сообщил, что земли, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуальной жилой застройки, по действующему законодательству сегодня можно регистрировать без межевания. Но очень часто отказ от определения границ оборачивается конфликтом между соседями. Известны и такие ситуации, когда хозяин участка хотел бы купить пустующий небольшой клочок земли, примыкающий к его огороду. Раньше это делалось без проблем, теперь - только через торги. Кто же захочет из-за сотки-двух затевать эту сложную процедуру? Вот и получается «ничейная» земля.

Капля камень точит

Сегодня в области очень много невостребованных земельных долей, называемых в народе паями (те наделы, которые раздавались колхозникам после распада колхозов). Одни владельцы умерли, другие уехали, наследникам земля оказалась не нужна, вот и «зависла» в воздухе пашня. Стать новым хозяином невостребованного участка - такая волокита, заниматься которой селянину просто некогда. Это далеко не все проблемы, о которых говорилось за «круглым столом». Чувствовалось, что у присутствующих болит душа если не за саму землю, то за «уплывающие» доходы. Вот только напрашивается вопрос: будет ли толк от этого заседания? Поговорили, обозначили болевые точки, что дальше? Исполнительный директор ассоциации «Совет муниципальных образований Белгородской области» Т.А.Бочарова предложила озвучить земельные проблемы на всю страну - обнародовать их на Общероссийском конгрессе муниципальных образований. Участники не возражали. Что ж, капля камень точит...